香港案例

在香港，我们最近有关于居屋单位的拥有权的两个案例。

现行《房屋条例》订明，居屋单位如未过禁售期或未补地价，转让出租分享业权的协议均属无效。此规定令家人之间夹钱买屋、但非登记业主的家庭成员是否享有业权利益出现疑问。终审法院在两宗供款人争夺居屋业权的案件中一锤定音，裁定家人之间夹钱买居屋的协议不受条例限制，令一众「有份出钱没有名分」的人士，亦获法律保障。

2012 年 11 月，终审法院的裁决，令每个家庭成员有权按其按揭供款的拥有权。

案件编号：FACV 9 , 11 2011

法律原则 （注 1）

当没有明示信托宣布土地或房产的拥有权或业权，法院将会寻找各方在共同拥有权方面的意图，以达致公平地裁决各方在拥有权或业权的分配。。

法律上的推定

在 Stack v Dowden 一案中，英国法院裁定如业权是联名的话，会推定业权属于联名人仕。 ； 如果业权注册是只有一个人的姓名，禽推定那人是公唯一拥有者。以上推定可被下列原则在法院上推翻。

 

共同意向

在 Lloyds Bank v Rosset一案中，英国法院确定以下的立场：凡各方成立了一项关于业权之协议，安排或谅解，而索偿人的利益受到损害，法院会引用关于业权之协议，安排或谅解中的共同意向 ，通过建设性信托或禁止反悔原则，给予索偿人之索偿得直。

 

第二个情况，在没有协议的情形下，若索偿人已作出房价或按揭分期付款的贡献，通过建设性信托或禁止反悔原则，将各方关于业权之共同意图，予以承认。

购买房价

英国上诉法院亦有过一些决定，，裁决一个对购买房产作出贡献的人仕的业权；利用衡平法权益，决定其业权的多少与所作贡献成正比例。

 

英国上诉法院的决定，制定了两种进一步的替代方法。

(1) 资产负债表的方法

用对家庭之财政贡献去决定其业权的多少，达致相称的公平权利。

 

(2) 家庭资产的方法

类似离婚诉讼。法院检视与讼各方在整个过程中的所有贡献， 决定其业权的多少。

禁止反悔原则

指房产登记册上之拥有人，诱使另一人并使他以为或期望可获得或可被赋予产权，该另一人而因依赖该假设或期望，改变自己的位置并产生不利者，衡平法对该名房产登记册上之拥有人作出法律上的约束。

法院藉禁止反悔原则，就房产的实益权益的申索人，作出公平补偿。 补偿方式可从批予整个业权到一定数额的金钱之间，作出裁决。

情理

英国判例的最新趋势，是避免因被告获准否认索偿人的权益，在情理上引致不公平的结果。最终的目标是达成一个公平的裁决。在必要时，寻找各方在事件中的共同意图。

 

注 1: Alastair Hudson, Equity And Trust, 6th Editon, 2010, London, Routledge Cavendish.631页至632页