香港案例
在香港,我们最近有关于居屋单位的拥有权的两个案例。
现行《房屋条例》订明,居屋单位如未过禁售期或未补地价,转让出租分享业权的协议均属无效。此规定令家人之间夹钱买屋、但非登记业主的家庭成员是否享有业权利益出现疑问。终审法院在两宗供款人争夺居屋业权的案件中一锤定音,裁定家人之间夹钱买居屋的协议不受条例限制,令一众「有份出钱没有名分」的人士,亦获法律保障。
2012 年 11 月,终审法院的裁决,令每个家庭成员有权按其按揭供款的拥有权。
案件编号:FACV 9 , 11 2011
法律原则 (注 1)
当没有明示信托宣布土地或房产的拥有权或业权,法院将会寻找各方在共同拥有权方面的意图,以达致公平地裁决各方在拥有权或业权的分配。。
法律上的推定
在 Stack v Dowden 一案中,英国法院裁定如业权是联名的话,会推定业权属于联名人仕。 ; 如果业权注册是只有一个人的姓名,禽推定那人是公唯一拥有者。以上推定可被下列原则在法院上推翻。
共同意向
在 Lloyds Bank v Rosset一案中,英国法院确定以下的立场:凡各方成立了一项关于业权之协议,安排或谅解,而索偿人的利益受到损害,法院会引用关于业权之协议,安排或谅解中的共同意向 ,通过建设性信托或禁止反悔原则,给予索偿人之索偿得直。
第二个情况,在没有协议的情形下,若索偿人已作出房价或按揭分期付款的贡献,通过建设性信托或禁止反悔原则,将各方关于业权之共同意图,予以承认。
购买房价
英国上诉法院亦有过一些决定,,裁决一个对购买房产作出贡献的人仕的业权;利用衡平法权益,决定其业权的多少与所作贡献成正比例。
英国上诉法院的决定,制定了两种进一步的替代方法。
(1) 资产负债表的方法
用对家庭之财政贡献去决定其业权的多少,达致相称的公平权利。
(2) 家庭资产的方法
类似离婚诉讼。法院检视与讼各方在整个过程中的所有贡献, 决定其业权的多少。
禁止反悔原则
指房产登记册上之拥有人,诱使另一人并使他以为或期望可获得或可被赋予产权,该另一人而因依赖该假设或期望,改变自己的位置并产生不利者,衡平法对该名房产登记册上之拥有人作出法律上的约束。
法院藉禁止反悔原则,就房产的实益权益的申索人,作出公平补偿。 补偿方式可从批予整个业权到一定数额的金钱之间,作出裁决。
情理
英国判例的最新趋势,是避免因被告获准否认索偿人的权益,在情理上引致不公平的结果。最终的目标是达成一个公平的裁决。在必要时,寻找各方在事件中的共同意图。
注 1: Alastair Hudson, Equity And Trust, 6th Editon, 2010, London, Routledge Cavendish.631页至632页