香港案例

在香港，我們最近有關于居屋單位的擁有權的兩個案例。

現行《房屋條例》訂明，居屋單位如未過禁售期或未補地價，轉讓出租分享業權的協議均屬無效。此規定令家人之間夾錢買屋、但非登記業主的家庭成員是否享有業權利益出現疑問。終審法院在兩宗供款人爭奪居屋業權的案件中一錘定音，裁定家人之間夾錢買居屋的協議不受條例限制，令一眾「有份出錢沒有名分」的人士，亦獲法律保障。

2012 年 11 月，終審法院的裁決，令每個家庭成員有權按其按揭供款的擁有權。

案件編號：FACV 9 , 11 2011

法律原則 （注 1）

 

當沒有明示信託宣佈土地或房產的擁有權或業權，法院將會尋找各方在共同擁有權方面的意圖，以達致公平地裁決各方在擁有權或業權的分配。

法律上的推定

在 Stack v Dowden 一案中，英國法院裁定如業權是聯名的話，會推定業權屬於聯名人仕。 ； 如果業權註冊是只有一個人的姓名，禽推定那人是公唯一擁有者。以上推定可被下列原則在法院上推翻。

 

共同意向

在 Lloyds Bank v Rosset一案中，英國法院確定以下的立場：凡各方成立了一項關於業權之協定，安排或諒解，而索償人的利益受到損害，法院會引用關於業權之協定，安排或諒解中的共同意向 ，通過建設性信託或禁止反悔原則，給予索償人之索償得直。

 

第二個情況，在沒有協定的情形下，若索償人已作出房價或按揭分期付款的貢獻，通過建設性信託或禁止反悔原則，將各方關於業權之共同意圖，予以承認。

購買房價

英國上訴法院亦有過一些決定，，裁決一個對購買房產作出貢獻的人仕的業權；利用衡平法權益，決定其業權的多少與所作貢獻成正比例。

 

英國上訴法院的決定，制定了兩種進一步的替代方法。

(1) 資產負債表的方法

用對家庭之財政貢獻去決定其業權的多少，達致相稱的公平權利。

 

(2) 家庭資產的方法

類似離婚訴訟。法院檢視與訟各方在整個過程中的所有貢獻， 決定其業權的多少。

禁止反悔原則

指房產登記冊上之擁有人，誘使另一人並使他以為或期望可獲得或可被賦予產權，該另一人而因依賴該假設或期望，改變自己的位置並產生不利者，衡平法對該名房產登記冊上之擁有人作出法律上的約束。

法院藉禁止反悔原則，就房產的實益權益的申索人，作出公平補償。 補償方式可從批予整個業權到一定數額的金錢之間，作出裁決。

情理

英國判例的最新趨勢，是避免因被告獲准否認索償人的權益，在情理上引致不公平的結果。最終的目標是達成一個公平的裁決。在必要時，尋找各方在事件中的共同意圖。

 

注 1: Alastair Hudson, Equity And Trust, 6th Editon, 2010, London, Routledge Cavendish. 631頁至632頁