香港案例
在香港,我們最近有關于居屋單位的擁有權的兩個案例。
現行《房屋條例》訂明,居屋單位如未過禁售期或未補地價,轉讓出租分享業權的協議均屬無效。此規定令家人之間夾錢買屋、但非登記業主的家庭成員是否享有業權利益出現疑問。終審法院在兩宗供款人爭奪居屋業權的案件中一錘定音,裁定家人之間夾錢買居屋的協議不受條例限制,令一眾「有份出錢沒有名分」的人士,亦獲法律保障。
2012 年 11 月,終審法院的裁決,令每個家庭成員有權按其按揭供款的擁有權。
案件編號:FACV 9 , 11 2011
法律原則 (注 1)
當沒有明示信託宣佈土地或房產的擁有權或業權,法院將會尋找各方在共同擁有權方面的意圖,以達致公平地裁決各方在擁有權或業權的分配。
法律上的推定
在 Stack v Dowden 一案中,英國法院裁定如業權是聯名的話,會推定業權屬於聯名人仕。 ; 如果業權註冊是只有一個人的姓名,禽推定那人是公唯一擁有者。以上推定可被下列原則在法院上推翻。
共同意向
在 Lloyds Bank v Rosset一案中,英國法院確定以下的立場:凡各方成立了一項關於業權之協定,安排或諒解,而索償人的利益受到損害,法院會引用關於業權之協定,安排或諒解中的共同意向 ,通過建設性信託或禁止反悔原則,給予索償人之索償得直。
第二個情況,在沒有協定的情形下,若索償人已作出房價或按揭分期付款的貢獻,通過建設性信託或禁止反悔原則,將各方關於業權之共同意圖,予以承認。
購買房價
英國上訴法院亦有過一些決定,,裁決一個對購買房產作出貢獻的人仕的業權;利用衡平法權益,決定其業權的多少與所作貢獻成正比例。
英國上訴法院的決定,制定了兩種進一步的替代方法。
(1) 資產負債表的方法
用對家庭之財政貢獻去決定其業權的多少,達致相稱的公平權利。
(2) 家庭資產的方法
類似離婚訴訟。法院檢視與訟各方在整個過程中的所有貢獻, 決定其業權的多少。
禁止反悔原則
指房產登記冊上之擁有人,誘使另一人並使他以為或期望可獲得或可被賦予產權,該另一人而因依賴該假設或期望,改變自己的位置並產生不利者,衡平法對該名房產登記冊上之擁有人作出法律上的約束。
法院藉禁止反悔原則,就房產的實益權益的申索人,作出公平補償。 補償方式可從批予整個業權到一定數額的金錢之間,作出裁決。
情理
英國判例的最新趨勢,是避免因被告獲准否認索償人的權益,在情理上引致不公平的結果。最終的目標是達成一個公平的裁決。在必要時,尋找各方在事件中的共同意圖。
注 1: Alastair Hudson, Equity And Trust, 6th Editon, 2010, London, Routledge Cavendish. 631頁至632頁